相続空き家の3,000万円特別控除｜適用要件を順番にチェックできる確認リスト

この特例で何が変わるのか

相続した実家を売却して利益（譲渡所得）が出ると、通常は所得税・住民税がかかります。ここで「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、いわゆる空き家譲渡特例の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるとされています。仮に譲渡所得が2,500万円なら課税対象がゼロになる計算で、税額への影響は数百万円規模になることもある大きな制度です。

ただし、この特例は要件が細かく、一つでも外れると使えません。以下のチェックリストは、要件を上から順に確認できるよう整理したものです。国税庁タックスアンサーの内容をもとにしていますが、最終的な適用可否の判断は必ず税務署または税理士に確認してください。

まず全体を一覧で確認

次の項目にすべて当てはまるかどうかが出発点です。一つずつ後述します。

チェック	確認する内容
1	家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものか
2	マンション等の区分所有建物ではないか
3	相続開始の直前、亡くなった方が一人で住んでいたか
4	相続してから売るまで、貸したり住んだりしていないか
5	売却価格が1億円以下か
6	相続開始から「3年を経過する日の属する年の12月31日」までの売却か
7	耐震基準に適合させて売るか、家屋を取り壊して売るか（買主側対応の緩和あり）

チェック1｜昭和56年5月31日以前の建築か

対象になるのは、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋、つまり旧耐震基準の時代に建てられた家です。建築時期は登記事項証明書や固定資産税の課税明細書などで確認できます。1981年6月以降に建てられた比較的新しい実家は、この特例の対象外とされています。

チェック2｜区分所有建物ではないか

マンションなどの区分所有建物は対象外です。特例が想定しているのは、旧耐震の一戸建てとその敷地です。実家がマンションの場合は、この特例ではなく他の税制上の扱いを税理士に相談することになります。

チェック3｜亡くなった方が一人で住んでいた家か

相続開始の直前に、被相続人（亡くなった方）がその家に一人で住んでいたことが原則の要件です。親と同居していた子がそのまま住み続けている家や、生前から誰かに貸していた家は該当しません。

なお、亡くなる前に老人ホーム等へ入所していた場合でも、要介護認定を受けて入所したなど一定の条件を満たせば対象になる例外が設けられています。この例外の当てはめは細かいため、入所の経緯が絡むケースは早めに税務署へ確認するのが安全です。

チェック4｜相続後に貸したり住んだりしていないか

相続の時から売却の時まで、その家や敷地を事業・貸付け・居住のどれにも使っていないことが必要とされています。空き家のまま維持していたことが前提の特例なので、たとえば売れるまでの間に短期間でも賃貸に出すと、要件から外れる可能性があります。売却までの間、一時的にでも人に貸したり自分で使ったりすると特例の対象から外れるため、手を付けずに空けておく必要があります。

チェック5｜売却価格は1億円以下か

譲渡価額が1億円を超えると適用できません。複数回に分けて売った場合や共有者の分を合わせた場合の判定など細かいルールがあるため、高額になりそうな物件は事前に専門家へ相談しましょう。

チェック6｜「3年ルール」の期限内か

売却の期限は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までとされています。たとえば2024年5月に相続が発生した場合、3年を経過する日は2027年5月で、その年の12月31日、つまり2027年12月31日までの売却が対象という数え方です。

3年と聞くと余裕がありそうですが、実家の売却は遺産分割協議・名義変更・片付け・買主探しと工程が多く、想像以上に時間がかかります。全体の段取りは相続した実家を売却する流れで確認できますが、特例を使う前提なら逆算して早めに動き出す必要があります。また、この特例自体の適用期限は2027年12月31日までの譲渡とされている点にも注意してください。

チェック7｜耐震適合か、取り壊しか

最後が売り方の要件です。次のいずれかを満たす必要があります。

• 家屋を耐震基準に適合させてから売る方法。耐震診断を行い、必要なら耐震改修工事をしたうえで家屋付きのまま譲渡します。
• 家屋を取り壊して更地で売る方法。解体してから敷地を譲渡し、木造か鉄骨かなど構造で解体費は大きく変わるため、空き家解体費用の相場で費用感をつかんでおくと判断しやすくなります。

さらに2024年1月1日以後の譲渡については要件が緩和され、売主側が耐震改修や解体をしなくても、譲渡の翌年2月15日までに買主側が耐震改修または除却（取り壊し）を行う場合も適用対象になるとされています。現状のまま引き渡して買主が壊す、という取引でも特例を使える余地が生まれたわけです。ただし買主の対応が条件になるため、契約書での取り決めや証明書類の扱いは不動産会社・税理士と詰めておく必要があります。

解体して売るか現状のまま売るかは、税制だけでなく買い手の付きやすさや固定資産税にも影響します。迷う場合は更地にして売るか、そのまま売るかの比較も併せて検討してください。

相続人が3人以上なら控除上限は2,000万円

2024年1月1日以後の譲渡では、その家を相続した相続人が3人以上いる場合、控除の上限が一人あたり2,000万円に引き下げられています。兄弟姉妹が多い家庭では影響が出やすい変更なので、共有で相続して売る予定の方は、誰が何人で相続するかの設計段階から意識しておくとよいでしょう。

特例を使う前に整えておく手続き

チェックを通過できそうなら、次は実務の準備です。売却には相続登記（名義変更）が前提になりますが、相続登記は2024年4月から義務化されており、放置すると過料の対象になり得ます。期限やペナルティの詳細は相続登記の義務化と期限・過料で確認できます。

また、この特例の適用には、家屋の所在地の市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」など、確定申告時の添付書類が必要とされています。売却してから慌てないよう、売却活動と並行して市区町村の窓口に必要書類を確認しておくとスムーズです。

なお、解体費用や耐震改修費用に触れた記述を含め、税制・費用の内容は2026年7月時点の情報を基にしています。制度は改正されることがあるため、実際に動く前に国税庁の最新情報と自治体の案内を確かめてください。

判定に迷ったら早めに専門家へ

空き家譲渡特例は、建築時期・居住状況・売却期限・売り方の四つの壁を全部越えて初めて使える制度です。逆に言えば、チェックリストのどこで引っかかるかが分かれば、耐震改修して売る、期限内に解体して売るといった打ち手を逆算できます。数百万円単位の差になり得る制度なので、一つでも判断に迷う項目があれば、確定申告の直前ではなく売却方針を決める段階で、税務署の相談窓口か相続に強い税理士に確認することをおすすめします。