空き家の近隣トラブル事例別対処ガイド｜枝の越境・不法投棄・瓦の落下と所有者の責任

空き家の苦情は、ある日突然やってくる

「お宅の実家の木が、うちの庭まで伸びてきている」「敷地にごみが捨てられていて臭う」。空き家の近隣トラブルは、多くの場合、自治体や近隣住民からの突然の連絡で発覚します。遠方に住んでいて現地の様子が分からないと、つい返事を先延ばしにしがちですが、空き家であっても管理責任は所有者にあり、対応を怠ると損害賠償や行政の指導に発展する可能性があります。空き家で実際に起きやすいトラブルには枝の越境、不法投棄、害虫・害獣、外壁の落下などがあり、事例ごとに誰の責任になるのか、連絡が来たときにまず何をすべきかが変わってきます。

事例1：庭木の枝が隣地に越境している

空き家の苦情で最も多いもののひとつが、伸び放題になった庭木の越境です。2023年4月に施行された民法改正で、越境した枝の切除ルールが大きく変わりました。

改正前は、境界を越えて伸びてきた枝を隣地側が勝手に切ることはできず、木の所有者に切除を求めるしかないとされていました。改正後は、次のような場合に、越境された側が自ら枝を切り取ることができるようになったとされています。

• 木の所有者に切除するよう催告したのに、相当の期間内に切除されないとき
• 木の所有者が誰か分からない、または所在が不明なとき
• 急迫の事情があるとき

しかも、この場合の切除にかかった費用は、木の所有者側に請求され得ると解されています。空き家の庭木を放置していると、知らないうちに隣人が業者を呼んで枝を切り、その費用を請求されるという展開が制度上あり得るわけです。なお、境界を越えてきた根については、改正前から隣地側が切り取れるとされています。

苦情の連絡を受けたら、まず現地の状況を確認し、剪定業者の手配を進めましょう。一度きれいにしても庭木は毎年伸びるため、年1〜2回の剪定を続ける前提で考えておく必要があります。

事例2：敷地にごみを不法投棄される

人の出入りがない空き家の敷地は、不法投棄の標的になりやすい場所です。理不尽に感じられますが、捨てた人が特定できない場合、敷地内のごみの撤去は事実上所有者が負担せざるを得ないケースが多いのが実情です。放置すれば悪臭や害虫が発生して二次的な苦情につながり、自治体から管理不全な状態として指導を受ける要因にもなります。

撤去を業者に依頼する際は、廃棄物処理の許可を持つ業者(または許可業者と提携している業者)かどうかを必ず確認してください。空き地を巡回して声をかけてくるような無許可業者に頼むと、引き取ったごみを別の場所に再投棄され、排出者として責任を問われるおそれもあります。見積もり時のチェックポイントは不用品回収の悪質業者を見分ける方法で詳しく解説しています。

再発防止としては、ロープやフェンスで敷地を仕切る、「私有地につき投棄禁止」の掲示を出す、定期的に見回って「管理されている土地」だと分かる状態を保つ、といった対策が基本になります。

事例3：害虫・害獣のすみかになっている

換気されない空き家は、スズメバチの営巣、ネズミやハクビシン・アライグマの侵入、シロアリの繁殖などが起きやすい環境です。近隣に被害が及べば苦情の対象となり、衛生上有害な状態が続けば、空家等対策特別措置法に基づく特定空家等の指定要素にもなり得ます。

駆除費用は原則として所有者の負担です。注意したいのは、ハクビシンやアライグマなどの野生動物は、鳥獣保護管理の法令上、自治体の許可なく捕獲できない場合がある点です。自己判断で罠を仕掛ける前に、まず自治体の担当窓口に相談し、必要に応じて専門の駆除業者につないでもらうのが安全です。

事例4：瓦や外壁が落ちて他人に損害を与えた

最も深刻なのがこのケースです。老朽化した瓦や外壁材が落下・飛散して、通行人にけがをさせたり、隣家の車や建物を傷つけたりした場合、民法717条の「工作物責任」により、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。

工作物責任の仕組みは、建物などの設置・保存に瑕疵(欠陥)があって他人に損害が生じたとき、まず占有者が責任を負い、占有者が注意を尽くしていた場合には所有者が責任を負う、という構造だとされています。しかも所有者の責任は、過失がなくても免れられない無過失責任と解されています。空き家では所有者自身が占有者を兼ねることがほとんどのため、「古い家だから仕方ない」という言い分は通らず、賠償を免れるのは難しいと考えておくべきです。

台風や地震がきっかけであっても、日頃の管理不足による老朽化(瑕疵)が原因と評価されれば、責任を問われる可能性は残ります。また、空き家は火災保険上、住宅物件ではなく一般物件として扱われることが多く、加入できる商品や補償範囲が限られる傾向があるとされます。保険で備えられる範囲は各社で異なるため、現在の契約が空き家の状態でも有効か、保険会社や代理店に確認しておきましょう。

苦情が来たときの対応手順

実際に連絡を受けたときは、次の順序で動くと混乱しにくくなります。

1. いつ・誰から・どんな内容の連絡だったかをメモに残します。自治体経由の連絡なら、担当部署と担当者名も控えておきます。
2. 現地の状況を写真付きで確認します。遠方で自分が行けない場合は、親族に頼むか代行サービスを使う方法もあり、巡回・報告を任せられる空き家管理サービスの費用相場と比較ポイントを参考に、月次の見回り体制を検討してみてください。
3. 危険性が高い箇所(外れかけた瓦、傾いた塀など)は立入防止措置を優先し、剪定・撤去・修繕の見積もりを複数社から取ります。
4. 相手方と自治体に「いつまでに何をするか」を具体的に伝えます。それだけで、感情的な対立や行政の強い措置に進むリスクは下がります。
5. 定期管理を続けるのか、売却や解体で手放すのか、方向性を決めます。老朽化が進んだ家なら、解体見積もりを取って維持費と比較する価値があります。

なお、剪定は1本あたり数千円〜数万円、不法投棄物の撤去や小規模な修繕は数万円〜十数万円程度かかる例が見られますが、これらの費用感は2026年7月時点の大まかな目安にすぎません。樹木の高さやごみの量、地域によって大きく変わるため、実際に依頼する前に複数の業者から最新の見積もりを取って比べてください。

「様子見」を続けた先にあるもの

苦情への対応を放置すると、問題は近隣との関係悪化だけにとどまりません。自治体の助言・指導が始まり、改善が見られなければ勧告・命令へと段階が進みます。指定までの流れと解除の条件は特定空家に指定される流れと解除の方法で詳しく整理していますが、勧告を受けた時点で住宅用地の固定資産税特例が外れ、税負担が跳ね上がる仕組みになっています。この税制上のペナルティの詳細は空き家放置で固定資産税が上がる仕組みも合わせて確認してください。

近隣トラブルは、「賠償リスク」と「行政措置・増税リスク」の入り口でもあります。苦情は面倒な出来事ではなく、深刻化する前に手を打てる最後のサインと捉えたほうが実態に合っています。

トラブルを資産の見直しにつなげる

空き家の近隣トラブルは、枝の越境や不法投棄のような比較的軽いものから、工作物責任による損害賠償のような重いものまで地続きです。2023年の民法改正で越境枝は隣地側が切除できるようになり、「連絡がつかない所有者」への社会の目は年々厳しくなっています。

苦情が来たら、記録・現地確認・業者手配・経過報告という手順で誠実に対応しつつ、その空き家を今後も持ち続けるのかを見直す機会にしてください。管理を続けるなら定期管理の体制づくりを、手放すなら売却や解体の検討を早めに始めるほど、選択肢は多く残ります。法的責任の有無や賠償の範囲は個別の事情で結論が変わり得るため、判断に迷う場面では自治体の空き家相談窓口や弁護士・司法書士などの専門家に確認することをおすすめします。